Коэффициент доступности жилья рассчитывается как соотношение рыночной стоимости средней квартиры и доходов населения — за сколько лет семье из трех человек удастся накопить на жилье при условии, что она откладывает на это полностью все доходы. Фонд «Институт экономики города» рассчитал коэффициенты доступности для 17 крупнейших российских агломераций.

В целом с 2018 года (когда эксперты фонда начали отслеживать эти показатели) доступность жилья снижалась — с показателя 2,5 (то есть семье потребуется 2,5 года, чтобы накопить на квартиру) в 2018 году до 3 в 2021 году. Минимальное значение — 2,2 года — было в конце 2019 года.

В этом году наблюдался беспрецедентный рост коэффициента до 4,5 в первом квартале и небольшое его снижение до 4,1 во втором, отмечают эксперты. Это по международным стандартам считается рынком, где приобретение жилья серьезно затруднено. Впервые за пять лет в агломерациях зафиксированы коэффициенты, превышающие 5, что говорит о том, что жилье существенно недоступно (в Краснодарской, Новосибирской, Владивостокской, Красноярской, Казанской, Московской, Санкт-Петербургской агломерациях). Также впервые ни в одной из 17 агломераций в первом квартале не было коэффициентов ниже 3, а именно при этих значениях рынок жилья характеризуется как доступный. Во втором квартале ситуация несколько улучшилась: показатель выше 5 остался только в Казани, Санкт-Петербурге и Москве. Однако по итогам года, как ожидается, доступность жилья будет существенно ниже, чем в 2021 году.

«Существенно недоступным» осталось жилье в наиболее крупных российских городах
Санкции и необходимость постоянной подстройки экономики под внешние шоки привели к снижению реальных доходов населения, а цены на жилье, в свою очередь, со второго квартала 2019 года по тот же квартал нынешнего в крупнейших агломерациях выросли в среднем на 76,2%, поясняют исследователи.

С 2020 года доступность жилья снижается и во многих зарубежных агломерациях. И зачастую она там ниже, чем в России, подчеркивают исследователи. Исключения составляют Казанская, Московская и Санкт-Петербургская агломерации, доступность жилья в которых находится на уровне Нью-Йорка, Сингапура и Дублина. К примеру, уже в прошлом году, по данным портала Demographia.com, коэффициент доступности в Торонто равнялся 10,5, а в Гонконге — 23,2. Однако, отмечают в фонде, надо учитывать, что для подобных расчетов в других странах используют жилье значительно большей площади. Если у нас медианная квартира около 49 кв. м, то зарубежный портал NUMBEO рассчитывает коэффициенты для жилья площадью 90 кв. м.

На фоне такой ценовой динамики снижение средневзвешенной ипотечной ставки на 4 процентных пункта (с 10,5% во II квартале 2019 года до 6,7% во втором квартале нынешнего года) за счет программ льготной ипотеки (как государственных, так и предлагаемых застройщиками) позволило в краткосрочном периоде поддержать спрос на жилье, отмечают эксперты. Однако этот эффект вряд ли сохранится в долгосрочной перспективе.

Уже понятно, что крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется низкой фундаментальной доступностью жилья (а не высокой, как это было в предыдущие 10 лет), что в условиях стагнации или даже снижения реальных доходов неизбежно ведет к сокращению жилищного потребления независимо от текущих условий доступности ипотеки, считают в фонде. В таких условиях, по мнению исследователей, еще большую актуальность приобретает задача по развитию новых жилищных альтернатив, доступных гражданам с невысокими доходами. Это в том числе жилищно-строительная кооперация, наемное жилья коммерческого и некоммерческого использования, индивидуальное жилищное строительство.

Обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья 67% россиян является одной из целей стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Сейчас около двух третей граждан хотят улучшить жилищные условия, однако финансовые возможности и инструменты для приобретения жилья у них ограничены.