Главной темой предпраздничной недели стало понижение ключевой ставки ЦБ до 9,5 процента. Как быстро восстановится спрос на ипотеку, и придут ли на рынок держатели рублевых вкладов, которые потеряют былую доходность в 16-20 процентов? Этими вопросами задались участники национального конгресса по недвижимости, который прошел в Екатеринбурге.
Мнения разошлись. Так, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса Банка ВТБ Евгений Дячкин предположил, что для частного инвестора сейчас нет иных инструментов с понятной доходностью, кроме недвижимости. Валюта уже не так привлекательна, фондовый рынок тоже. Когда закончится действие депозитов, открытых в начале весны, часть рублевых накоплений может перекочевать в жилье.

Вместе с тем руководитель аналитического комитета Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков сомневается, что это окажет заметное влияние на продажи.

— Чем помогут рынку депозиты по 100-300 тысяч рублей, а таких очень много? Осенью вернутся к сделкам не инвесторы, абсолютное большинство покупает квартиры для себя. Таким людям важно качество стен, планировки, лишняя комната для ребенка. Инвесторы появляются в момент гарантированного роста цен, — рассуждает он.

По словам эксперта, число спекулятивных договоров было довольно высоким в прошлом году. Последний ажиотажный всплеск произошел в марте 2022-го, но уже в апреле ситуация изменилась кардинально: число сделок рухнуло в 5,5 раза. На рынке остались «конечные потребители», а не перепродавцы или арендодатели. Им не надо рассказывать об инвестициях, им надо показать, как изменится жизнь их семьи после переезда. Но пока маркетинговые шаблоны меняются очень медленно.

При этом аналитики уверены, что ставка по кредиту — не единственный фактор, влияющий на принятие решения. Пример тому — дальневосточная ипотека. Между 0,1 процента в прошлом году и нынешними 1,7 разница, по сути, небольшая, но спрос целевая аудитория моложе 35 лет уже удовлетворила, а метр подорожал на 20 процентов, поэтому реализация новостроек встала. Сказывается на покупательской активности и общая неуверенность в своем финансовом благополучии, зависимость от внешнего фона.

Парадокс, но стимулы, с которыми отрасль жила в течение двух лет — повысить доступность жилья, в основном увеличивали спрос на низкобюджетный сегмент. Сегодня средняя площадь новой квартиры в Екатеринбурге — 53 квадратных метра, а в Ленинградской области — 39. Кредитный лимит в 12 миллионов по льготной ипотеке вместо шести на Урале мог бы подстегнуть продажи 3-4-комнатных класса «комфорт», тогда как в городе на Неве за эти же деньги люди берут двушки-«эконом».

— Российский рынок пока не соответствует формуле: каждой семье — по отдельной квартире, каждому члену семьи — по комнате. Нужна тонкая настройка льготных программ, сейчас они не развивают качество жилья, хотя в отдельных регионах происходит рост продаж в моменте. Бюджетные деньги должны работать на всю страну, а не выступать инструментом переселения в Москву, Петербург и их пригороды, — считает аналитик РГУД.

Рынок Екатеринбурга во многом показателен. С одной стороны, это не Краснодар, где сильный миграционный приток, и не Москва, избалованная зажиточными покупателями. С другой стороны, он большой и стабильный. На стадии строительства сейчас находится 3,2 миллиона квадратных метров, замороженных проектов нет, но инвестиции в новые проекты фактически остановились.

По данным Уральской палаты недвижимости, в начале года на продажу было выставлено 34 тысячи квартир, сейчас их количество уменьшилось до 27 тысяч, хотя реально потребители видят не больше 13-16 тысяч. Такой подход — скрытая витрина — девелоперы используют давно, чтобы подтолкнуть к сделке. Потребители в свою очередь ждут снижения цен. При этом свободных денег у них явно нет: даже в первом квартале 70 процентов всех договоров по долевке заключались с привлечением ипотеки. В мае их количество снизилось до 700, это на 77 процентов меньше ажиотажного марта и на 63 процента уступает аналогичному периоду 2021 года, сообщает платформа bnMAP.pro.

Чтобы встряхнуть спрос, эксперты рекомендуют, во-первых, запустить льготные кредиты для вторичного жилья: большая часть граждан, чтобы купить новую квартиру, сначала продает старую. А моря желающих на эти объекты нет, так как и ставка здесь выше, и адресные программы, например, для многодетных, отсутствуют.

Кроме того, стимулируя население, государство не уделяет столько же внимания субсидированию застройщиков. Средства, которые сейчас лежат на счетах эскроу, превышают объем кредитных обязательств девелоперов на 10-13 процентов, но пользоваться ими нельзя до ввода дома. Льготные 15 процентов годовых по проектному финансированию, предложенные правительством в апреле — это, скорее, помощь для Москвы и Петербурга, где разница между себестоимостью и рыночной ценой достигает 60 процентов. В большинстве остальных городов она колеблется в пределах 10-20 процентов.

— Бизнес с падающей или нулевой маржой не пойдет в новые проекты, — резюмирует председатель комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина.