— Очень распространенная тактика — покупка квартиры или дома в расчете не только на рост цены, но и на сдачу в наем. Аренда жилья может приносить 4-5 процентов в год с учетом налогов.

В этой сфере динамика цен за последний год совершенно не похожа на кризисную. Например, в Москве средняя цена метра жилья поднялась в сентябре 2021 года до 235 тысяч рублей со 187 тысяч рублей годом ранее, то есть на 26 процентов, по данным сервиса «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).В Подмосковье рост за этот период был еще выше — до 130 тысяч рублей с 98 тысяч рублей, то есть на 33 процента. Причем столичный регион в данном плане далеко не лидер увеличения цен, поскольку до начала этого «бума» цены здесь традиционно выше, и им сложнее расти.

Однако именно из-за того, что цены поднялись столь высоко и стол быстро, в настоящее время вложения в недвижимость с инвестиционными целями вряд ли целесообразны.

Уходят основные драйверы роста цен, делавшие его аномальным. Такие как переток средств на данный рынок с вкладов и «из-под матрасов», низкие процентные ставки по ипотеке, особенно с государственными льготами, относительно приемлемые цены жилья, и пр. Спрос крайне ограничен доходами населения, которые не спешат расти.

Повышение ключевой ставки ЦБ, благоприятное для вкладов, поворачивается спиной к ипотеке и ценам недвижимости. Так, средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам на сентябрь 2020 года составляла 7,26 процента, а на сентябрь 2021 года — 7,78 процента, по данным ЦБ РФ.

На заседании ЦБ России 22 октября вполне вероятно дальнейшее увеличение ключевой ставки с 6,75 до 7,-7,25 процента. Это приведет к быстрому повышению и банковских ипотечных ставок примерно на соответствующую величину. Поэтому совершенно проигрышный вариант — приобретать недвижимость в ипотеку для получения дохода, да еще по нынешним ценам.

Учитывая данные факторы, в ближайшие месяцы очень вероятна стагнация и даже некоторое снижение цен. Более того, определенное удешевление уже фиксируется с августа по новостройкам. Это первая реакция на произошедшее с июля ужесточение условий льготной ипотеки с госучастием.

С направления недвижимости, вероятно, будет усиливаться переток денег людей снова в более консервативные инструменты с фиксированной доходностью, в частности, во вклады и облигации. Благо проценты по ним с увеличением ключевой ставки ЦБ возобновляют рост.

Данные обстоятельства в дальнейшем продолжат оказывать понижающее давление на цены недвижимости.За последний десяток лет удешевление жилья наблюдалось дважды — в 2010-м и в 2015-2016 годах. Оба раза как последствия кризиса и сокращения доходов населения. В аномальных же во всех отношениях 2020-2021 годах цены безудержно росли, несмотря на во многом схожие кризисные явления. Но если вышеуказанные причины для этого ослабляются, то можно ожидать нормальной реакции рынка, проседания цен.

С другой стороны, их поддерживает тот же фактор, что поднимает и процентные ставки. А именно, возросшая инфляция. Повышение стоимости металла, стройматериалов, перевозок, кредитования застройщиков и пр. увеличивает расходы строителей.

Для поддержания рентабельности они вынуждены сохранять высокие цены, несмотря на явное сокращение спроса. Поэтому маловероятно и резкое обрушение цен, причем и на первичном, и на вторичном рынке.

Соответственно, вероятнее всего на перспективу года ожидается стагнация цен на данном рынке, с возможностью их проседания на 5-10 процентов.