С 3 июля в отношении ипотеки будет действовать механизм полной стоимости кредита (ПСК), который позволяет ограничивать стоимость кредита для заемщика не выше чем на треть от среднерыночного показателя. Таким образом банки будут обязаны соблюдать ограничение, выдавая не подпадающие под госпрограммы ипотечные кредиты на покупку квартир, машино-мест, земельных участков, строительство жилых домов и рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов, пояснили в ЦБ.

В ПСК традиционно входят процентные платежи, а также вся сопутствующая денежная нагрузка: расходы на дополнительные услуги, включая страховку, комиссии и др. ЦБ рассчитывает среднерыночный показатель ПСК раз в квартал. Значение ПСК банки должны указывать в верхнем правом углу первой страницы кредитного договора. По мнению Банка России, эта мера должна оградить клиентов от чрезмерной долговой нагрузки.

Как пояснили ЦБ, банки уже давно рассчитывают ПСК по ипотеке как информацию о совокупных расходах заемщика по такому кредиту. Заемщики видят расчетные значения в своих кредитных договорах, но ограничений на стоимость ипотеки не было.

В апреле банки сдали первую отчетность с ПСК по ипотеке, на основе которой Банк России рассчитал среднерыночные и предельные значения.

Предельная ПСК по ипотеке и рефинансированию составит 14,3% годовых при среднерыночной 10,7% годовых. Для кредитов, оформляемых на земельные участки и строительство жилого дома, предельная ставка составит 16,4% годовых при среднерыночной 12,3% годовых. По нецелевым потребительским кредитам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, предельная стоимость составит 21,08% годовых. Эти условия будут применяться для кредитов, выдаваемых с июля по сентябрь 2022 года. При этом ни в ЦБ, ни в опрошенных банках не ожидают сильного влияния на объемы выдачи ипотеки.

Между тем управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отмечает, что профсообщество ранее в этом году выражало опасения, что «эта мера ограничит выдачи с учетом того, что ПСК рассчитывается по ретроспективным данным, а они включают период пика ключевой ставки и, соответственно, высоких рыночных ставок кредитования». Впрочем, опасения оказались преувеличенными, «поскольку цикл снижения ключевой ставки проводится быстрее, чем можно было ожидать», заключает он.

По оценке господина Беликова, в третьем и четвертом кварталах этого года ипотечные ставки вполне впишутся в новые ограничения с учетом как стоимости фондирования, так и премии за риск.

К тому же, обращает внимание господин Беликов, основной драйвер ипотечного кредитования — не рыночные, а льготные программы, именно они обеспечивали подавляющую часть выдач в период их резкого замедления в этом году. При этом, по данным ЦБ, по итогам мая средневзвешенная ставка по выданной ипотеке упала до 6,17% годовых, в то время как максимальной в этом году она была по итогам февраля — 8,1% годовых. На первичном рынке за счет льготных программ средневзвешенная ставка опустилась еще ниже — до 3,8% годовых с 5,6% годовых месяцем ранее.