Что, где, когда в элитных новостройках
Спрос на рынке высокобюджетного жилья снова разворачивается с вторичного рынка к новостройкам. В начале текущего года около 70% продаж было сосредоточено на вторичном рынке. Сейчас пошел обратный процесс: спрос перетекает на первичный рынок.

«В кризисное время покупатели вели себя осторожно. У них не было уверенности, что все девелоперы будут себя нормально чувствовать, что сроки не нарушатся, что проекты будут достроены. Во время кризисов у людей срабатывает пожелание «хочу сейчас и готовое, я не готов ждать до 27-28 года». Осенью текущего года уверенность выросла, и спрос начал смещаться в сторону новостроек», — рассказали в NF Group. Интерес к новостройкам дополнительно подогревается за счет сохранения специальных условий приобретения в ряде объектов, а также постепенным вымыванием качественного предложения на вторичном рынке. К тому же, ипотечные ставки на первичное жилье сейчас ниже — за счет этого новостройки поддерживаются в том числе повышенным спросом среди покупателей с ипотекой.

Однако, новостройка новостройке рознь. Покупатели недвижимости столицы выбирают не только район и инфраструктуру, но еще и готовность проекта. Если раньше покупатели новостроек отдавали предпочтение объектам на максимально ранней стадии для экономии средств, то теперь, с внедрением механизма эскроу-счетов, разница между строительными стадиями не так ощутима финансово. По данным риэлторов, за год средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир на этапе котлована в среднем увеличилась на 16,9%. Среди причин роста цен на новостройки на ранних стадиях — повышение себестоимости из-за роста цен на качественные строительные и отделочные материалы, риски волатильности валют.

Таким образом, у новостроек на ранней стадии готовности при несущественных ценовых преимуществах сохраняется статус неопределенности. А вторичный рынок недвижимости не может предложить качественные лоты по схожим ценам, тем более что ажиотажный спрос летом «вымыл» самые интересные варианты.

В этой ситуации преимущества новостройки на высокой стадии готовности налицо: объект не заставляет покупателя ждать, а его характеристики превосходят показатели любого вторичного жилья. Например, в клубном доме TURGENEV на Сретенке, который относится как раз к категории «готовых» новостроек, до конца года начнут выдавать ключи. Все лоты будут сдаваться с финишной отделкой, то есть полностью готовые к проживанию. Кроме того, в наполнение квартир включены встроенные кухни от итальянского бренда Cesar и премиальная бытовая техника SMEG. Также доступна опция меблировки «под ключ» от итальянской фабрики LEMA.

«Инфраструктурное наполнение новостроек также выгодно отличает такие новостройки от лотов на вторичном рынке. Например, в распоряжении резидентов клубного дома TURGENEV wellness-spa зона, плавательный бассейн, фитнес, премиальный кинотеатр на 12 мест — для отдыха и переговорная-трансформер — для работы и деловых встреч. Сейчас на инфраструктурном этаже продолжаются отделочные работы, все зоны будут доступны для резидентов во второй половине 2024 года», — добавляет Алексей Непейвода, руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома TURGENEV.

Сохранить vs приумножить?
У объектов в категории «без пяти минут вторичка» сохраняется потенциал роста в цене, если учесть положительную динамику средневзвешенной цены во вторичном сегменте. «Метриум» подсчитал, что по итогам III квартала 2023 г. средневзвешенная цена квадратного метра для этой категории недвижимости достигла 1 283 тыс. руб. (+7% за квартал и +20% за год).

Новостройки, готовые к заселению, сейчас выигрывают на фоне «котлована» или «вторички» по цене и перспективам. Такие активы недвижимости становятся во многом более привлекательным способом сбережения средств, чем валюта, акции и драгоценные металлы. Особенное внимание инвесторов заслуживают готовые новостройки класса делюкс в исторических локациях, которые можно отнести к разряду трофейной недвижимости. Например, район Сретенки сейчас недооценен, несмотря на сохранившееся наследие старого города и разнообразие форм досуга, в том числе культурного. Через 3-5 лет цены в локации будут существенно отличаться от сегодняшних в связи с развитием района и инфраструктуры.

Единственный недостаток сегмента готовых новостроек — ограниченное предложение. По данным «Метриум», доля квартир и апартаментов в готовых корпусах на первичном рынке Москвы сейчас составляет всего 10,5%, т.е. на 3,5 п.п ниже, чем 3 года назад. По прогнозам экспертов, дефицит готового предложения сохранится, так как большинство новостроек находится на этапе монтажа этажей, а каждая пятая квартира в границах старой Москвы пока «в котловане».

Подстегивает покупателей и специфика ценовой политики элитных новостроек. Предложение на этом рынке растет в цене в среднем от 15 до 30% от старта продаж до полной реализации проекта, если проект успешный. Причем повышение цен связано не столько со стадией готовности, сколько с темпами продаж. «В бизнес-модели высокобюджетного жилья заложено, что когда продается какой-то тип квартир, идет повышение в прайс-листе», — поясняют в компании NF Group.

В упомянутом выше клубном доме TURGENEV в экспозиции сегодня представлено 30% лотов: это квартиры с 1-2-3-4 спальнями и четыре пентхауса с террасами на кровле, в том числе двухуровневый общей площадью 248 кв. м. На первом уровне расположена большая столовая, уютная гостиная и библиотека площадью более 12 кв. м, в которой каждый экземпляр книжной коллекции найдет свое место. Второй уровень пентхауса — приватная территория с тремя спальнями площадью от 10,5 до 26,5 кв.м, отдельными санузлами для всех членов семьи и просторной ванной комнатой. Владельцы пентхауса смогут пользоваться собственной 132-метровой террасой на кровле, откуда открывается роскошный вид на исторический центр столицы. По желанию хозяина пентхауса на террасе можно оборудовать летнюю кухню, беседку с качелями и даже летний душ.