ЦБ обеспокоен ситуацией в сегменте высокорисковой ипотеки — с небольшим первоначальным взносом (менее 10%). По оценкам зампреда Банка России Василия Поздышева, при росте ипотеки примерно на 33% в год значительная часть кредитов выдается с показателем LTV 90–95% (loan-to-value — соотношение суммы кредита к стоимости залога). Это высокорискованно, указал он, при малейшем колебании цен на недвижимость залог может перестать обеспечивать кредит в полной мере. Беспокойство регулятора вызывает то, что «банки активно начинают выбирать потенциал ипотечного рынка, в том числе за счет необеспеченных ипотечных кредитов».

Объем таких кредитов пока еще незначителен: по оценкам Поздышева, менее 5% портфеля ипотечных ссуд. По данным Банка России, на 1 сентября (самая актуальная доступная информация) задолженность населения перед банками по жилищным ипотечным кредитам составляла 3,2 трлн рублей. Таким образом, потенциально рискованными являются ипотечные кредиты на 160 млрд рублей, отмечает «Коммерсант».

То, что банки активно замещают рискованные потребительские кредиты рискованными же ипотечными, подтверждают данные ЦБ. Так, судя по последнему выпуску «Обзора финансовой стабильности», еще на 1 июля, согласно распределению ссудной задолженности по ипотечным жилищным кредитам по уровню LTV, доля кредитов с LTV более 90% составляла всего 1%. Регулятор фиксирует тенденцию к росту выдачи высокорискованной ипотеки с 2013 года, как раз тогда, когда на фоне принудительного охлаждения регулятором перегретого рынка потребкредитования банки активизировались практически в единственном доступном для активного роста розничном сегменте — ипотеке. Однако тогда риск оценивался лишь как потенциальный. Теперь на фоне ухудшения общеэкономической ситуации риски становятся все более ощутимыми.

Опасения ЦБ разделяют и риелторы. По их данным, около 50% спроса приходится на ипотеку с минимальным взносом 10%. Причем с замедлением темпа роста ипотеки в целом в III квартале доля высокорискованной ипотеки повышается автоматически, указывают эксперты. Дополнительно опасность представляет угроза падения цен на недвижимость по мере ухудшения экономической ситуации, как это случилось в кризис 2008–2009 годов, напоминает «Коммерсант».

Большинство банков — лидеров ипотечного рынка (топ-5 по объему портфеля) утверждают, что не рискуют и не рисковали в ипотечном сегменте. Как пояснили «Коммерсанту» в Сбербанке, доля кредитов с LTV свыше 90% в банке — менее 0,01% от портфеля. При этом «доля кредитов с первоначальным взносом от 10% до 15% составляет 21% от общего объема ипотечных кредитов в 2014 году, с 2013 года данная доля принципиально не изменилась». По словам старшего вице-президента — директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Андрея Осипова, «максимальный показатель LTV в портфеле ВТБ 24 находится на уровне 85%, доля таких ссуд на 1 октября — менее 5%».